Städtebaulicher Spaziergang 04. Mai 2013 Wallanlage Bürgerstrasse 1-15

Kurz-Dokumentation einer komplexen öffentlichen Angelegenheit Ausgangspunkte - Problematik - Empfehlungen zum Vorgehen

Nr7Nr13Nr15
Nr. 7                                                   Nr. 13                                               Nr. 15

Leitbild

Karte Innenstadt

Karten aus den Innenstadt-Planungsleitbildern 1988 (oben) und 2010 (unten)

Ausgangspunkte

Absichten von Verwaltung und Politik: Die Grundstücke Nr. 7, 13 und 15 (s. S. 10) sollen in einem beschränkten Bieterverfahren verkauft werden. Die Bewertungskriterien sollen neben dem Kaufpreis auch Nutzungs- und Freiflächenkonzepte enthalten, deren Wertung allerdings nicht festgelegt ist. Die ehemalige Baptistenkirche steht schon seit 1984 zum Verkauf, Interessenten gab es über diese Zeit viele, ein Verkauf kam nicht zustande. (?)
Im Haushaltssicherungskonzept von 2010, im Entschuldungshilfeprogramm 2012 und in der ersten Vorlage an den Bauausschuss vom 21.06.2012 ist als Ziel des Verkaufs ausschliesslich die Entlastung von laufenden Betriebsaufgaben genannt.1 Seit Januar 2013 wird von der Verwaltung (FD 80.1) zunehmend ein hypothetischer Gewinn beim Verkauf als Motivation genannt.

Wall und Wallvorfeld: Göttingen ist im Citybereich aus historischen Gründen arm an öffentlichen Grünflächen. Der Wall und sein Vorfeld (der ehemalige Stadtgraben) sind hier ein Glücksfall einer Kombination eines historisch-kulturellen Denkmals mit einem stadtökologisch wichtigen und für Naherholung und urbanen Naturschutz bedeutenden Geländes. Durch die unsensiblen Durchbrüche an den Stadttoren und die teilweise rücksichtslose Bebauung des Wallvorfelds weist der Grüne Ring um die Altstadt heute erhebliche Einbussen auf. Es besteht also ein erheblicher Spielraum für eine städtebauliche Verbesserung.

Öffentliches Eigentum: Mehrere Grundstücke an der Bürgerstrasse auf dem Wallvorfeld befinden sich in öffentlichem Eigentum (hier konkret die Nummern 7, 13 und 15). Um eine wünschenswerte städtebauliche Entwicklung steuern zu können, ist solches Eigentum in der Hand der Kommune äusserst wertvoll und geht weit über den Bilanzwert2 hinaus. Auf Grund zu erwartender Wertsteigerungen dürfte ausserdem ein späterer Rückkauf aussichtslos sein.

1 Anmerkung: Der Kaufpreis ist kein „Gewinn“, wie das in der politischen Diskussion irrtümlich oder missbräuchlich oft verwendet wird. Buchhalterisch gibt es nur einen Wechsel vom Sachvermögen in die Kasse, im Bilanzsaldo ändert sich durch einen Verkauf also grundsätzlich nichts (sofern die Liegenschaften mit einem korrekten Buchwert eingestellt sind).
2 Die Werte an bebauten und unbebauten Grundstücken/Liegenschaften machen ungefähr einen Drittel des Gesamtvermögens der Stadt Göttingen aus.

Bauleitplanung: Im gültigen, allerdings veralteten und sich seit 2011 in Neuaufstellung befindlichen Flächennutzungsplan von 1975 sind Wall und Wallvorfeld als „Grünfläche“ ausgewiesen. Der B-Plan von 1968 weist eine Kombination von „Allgemeinem Wohngebiet“, „Sonderbaugebiet für schulische Zwecke“ und „Öffentlicher Grünfläche“ auf, steht also seit 38 Jahren in teilweisem Widerspruch zum FNP. Für das Grundstück der ehemaligen Voigt-Realschule ist nach Aufgabe der schulischen Nutzung sogar eine, heute wohl von niemandem mehr geforderte Ausweisung als öffentliche Grünfläche vorgeschrieben.

Planungsleitlinien: In den Innenstadt-Planungsleitbildern von 1988 und 2010 sowie im Städtebaulichen Leitbild 2020 wird der Bereich von Wall und Wallvorfeld als Gesamtobjekt behandelt und mit Begründungen aus historischen, kulturellen, stadtökologischen, erholungsbezogenen und naturschützerischen Werten zur Erhaltung, Pflege und Entwicklung festgelegt. Vorhandene Bebauung soll soweit wie möglich und zweckmässig rückgebaut und wieder in Grünflächen umgewandelt werden.

Anträge auf einstweilige Unterschutzstellung: Nach Bekanntwerden der Verkaufsabsichten der Verwaltung und auf Grund der unvollständigen Vorlage vom 21.06.2012 wurden von verschiedener Seite Anträge auf eine einstweilige Unterschutzstellung der ehemaligen Baptistenkirche und des Wallvorfeldes nach niedersächsischem Denkmalschutz und Naturschutzrecht eingereicht. Die Antragsteller haben bis dato keine Kenntnis von einer Bearbeitung erhalten.

Problematik

Widerspruch innerhalb der Bauleitplanung: Seit 1975 besteht ein inhaltlicher und formaler Widerspruch von Teilen des B-Planes zum FNP. Da die B-Pläne aber gesetzlich zwingend aus dem FNP heraus entwickelt werden müssen, besteht hier eine dringliche Planungspflicht der Stadt. Dieser Pflicht hat sich die Stadt bisher entzogen.
Ein vereinfachtes Verfahren nach § 13 des Baugesetzbuches, wie von der Verwaltung vorgeschlagen, ist hier planungsrechtlich nicht möglich, weil die Voraussetzungen nicht zutreffen und die Anforderungen nicht erfüllt werden können.

Ungenügende Information und Ignoranz gegenüber Planungsleitbildern:
Die Verwaltung ist - im Gegensatz zu den Bürgern - direkt an die Vorgaben des Flächennutzungsplans und auch an die Vorgaben der Planungsleitbilder gebunden. In den Verwaltungsvorlagen fehlten jeweils aktuelle Informationen darüber, ebenso eine korrekte Darstellung der finanziellen Auswirkungen. Eine Möglichkeit einer politisch bestimmten Auswahl an verkaufsfähigen Liegenschaften wurde der Politik nicht angeboten. Damit wird die Politik nicht korrekt informiert.

Zeitlich unübersichtliches Verfahren: Mit einer überhasteten Vorlage (Nachversand) begann im Juni 2012 ein von der Verwaltung als dringlich bezeichnetes Verfahren. Nach erheblichem Widerstand seitens der Politik und der Bürger herrschte anschliessend ein halbes Jahr „Windstille“, die aber durch erneute Hektik (wiederum mit Nachversänden, Tischvorlagen, mündl. Infos) seit Februar 2013 abgelöst wurde.

Status der Objekte teilweise ungeklärt: Der Denkmal-Status des Wallvorfelds und der Baptistenkirche ist wegen der bisher nicht bearbeiteten Anträge unklar.
Aus dem so genannten Verkaufsexposé gehen die für die Voigt-Schule geltenden konkreten Beschränkungen bezüglich Denkmalschutz nicht ausreichend klar hervor.

Grundstückshandel vor Stadtplanungentscheid: Mit dem beabsichtigten Verkauf bietet die Stadt den Käufern Objekte an, deren Nutzung entweder nach gültigem Planungsrecht sehr stark eingeschränkt ist oder dann einen - gesetzlich nicht erlaubten - Sachzwang auf eine Änderung des Planungsrechts auslöst. Beide Varianten sind für der Glaubwürdigkeit der Kommune nicht dienlich, ignorieren die öffentlichen Interessen und führen in der Öffentlichkeitsbeteiligung zu unübersichtlichen Situationen.

Unkooperatives Liegenschaftenmanagement: Das Vorgehen der Verwaltung seit der unterschiedlich lange zurück liegenden Nutzungsaufgabe in den Liegenschaften Nr. 13 und 15 ist unklar (erst wird nur das Ziel der Entlastung von Betriebsaufwand, acht Monate später der Verkaufsgewinn in den Vordergrund geschoben und die Nutzungsmöglichkeiten werden unterschiedlich dargestellt) und unkooperativ (auf schriftlich formulierte Fragen gibt es keine oder nur unvollständige, mündliche Auskunft, auf Anregungen wird nicht eingegangen, Anträge nicht bearbeitet).

Fehlende städtebauliche Planung: Seit langer Zeit waren die Nutzungsänderungen für diese drei Liegenschaften bekannt. Die Erarbeitung einer städtebaulichen Analyse, die Entwicklung möglicher Szenarien und ihre politische Diskussion wurden jedoch bisher versäumt. Statt dessen wurde in einem plötzlichen Schritt ein Verkauf unter Missachtung der bisherigen Planungsziele und unter völlig unklaren planungsrechtlichen Bedingungen vorgeschlagen und die Politik zur Zustimmung gedrängt.

Verweigerung der Bürgerbeteiligung: Bereits in den Vorbereitungen des „Städtebaulichen Leitbilds 2020“ (2007) und beim „Innenstadt-Leitbild“ (2010) wurde keine Bürgerbeteiligung ermöglicht. Und in dieser unseligen Tradition stehen besipielsweise auch die Vorgänge um die Umnutzung des ehemaligen Brauereigeländes, des Neubaus des Festen Hauses im Leineberg-Park und die Bebauung auf dem ehemaligen IWF-Gelände am Nonnenstieg. Das bürgerunfreundliche Verhalten der Verwaltung auch in dieser Angelegenheit ist also nur „konsequent“.

Empfehlungen zum Vorgehen

Stadtplanungentscheid vor Grundstückshandel: Vor dem
Hintergrund von FNP (alt und neu3), B-Plan und den konzeptionellen Vorgaben der Planungsleitbilder muss vor jeglichen Verwertungsaktionen eine öffentliche Diskussion über die städtebaulichen Ziele erfolgen. Das Ergebnis muss dann planungsrechtlich korrekt umgesetzt werden und bildet den Rahmen für den weiteren Umgang mit diesen Grundstücken.
In diese Diskussion soll auch eine Umwidmung der bestehenden Kfz-Stellflächen in Grünflächen (z.B. Stadtteilgärten) einbezogen werden.

Aufwertung von Wall und Wallvorfeld: Jede Nutzungsänderung muss konsequent für eine Entwicklung in Richtung Aufwertung genutzt werden. Hier geht es vor allem um die Freistellung der Sicht auf den Wall und die Freilegung des ursprünglichen Wallvorfelds. Die Parkplätze am Bismarckhäuschen und am Juzi könnten aufgehoben und wieder in Grünflächen umgewandelt werden. Diese können anschliessend zum Beispiel über „urban gardening“ von den BürgerInnen bewirtschaftet werden.
Das Gebäude auf dem Grundstück Nr. 7 soll entweder renoviert oder abgerissen werden. Die Grundfläche soll im zweiten Fall rekultiviert werden und den freien Blick auf den Wall am „Kleinen Rosdorfer Tor“ ermöglichen.

Nutzungsabgabe statt Verkauf: Aus strategischen Gründen, zwecks Steuerung der städtebaulichen Entwicklung und für die öffentlichen Interessen von gering-kommerziellen Gebäudenutzungen, müssen Grundstücke in solch strategisch bedeutender Lage im städtischen Eigentum verbleiben. Die Vorgaben von HSK und EHP werden auch mit dieser Variante erfüllt.
Die Stadt muss die Nutzung allerdings nicht selber betreiben, sie kann diese z.B. über Vermietung, langjährige Verpachtung oder andere vertragliche Regelungen an private Nutzer übergeben, somit bleibt die städtebauliche Steuerung weiterhin in der öffentlichen Hand.

3 Im Frühling 2011 erging der Aufstellungsbeschluss für den neuen FNP. Die Bearbeitung hinkt allerdings
weit hinter dem Fahrplan hinterher, eine Öffentlichkeitsbeteiligung dazu hat bisher gar nicht
stattgefunden.

Entlastung der Betriebsrechnung sinnvoll: Die ehemalige Baptistenkirche wurde seit 1994 nicht mehr durchgehend genutzt, dadurch entstand der Stadt bisher ein hoher Unterhaltungsaufwand (der leider in den Vorlagen nicht ausgewiesen ist), dem nur der Nutzen einer temporären Zwischennutzung gegenüber steht. Über eine langfristige stadtplanerische Festlegung liesse sich eine für alle Beteiligten günstige Situation gestalten.

Gewinnerzielung falsches Ziel: Ein Gewinn ergäbe sich rein rechnerisch durch eine Subtraktion des Buchwertes von der Summe Kaufpreis plus verkaufsbezogene Verwaltungsaufwendungen. Bei korrekter Bilanz ist also nicht von wesentlichen Beträgen auszugehen. Dafür verlöre aber die Stadt wichtige Grundstücke an strategisch bedeutender Lage, könnte die über Jahrzehnte verfolgten städtebaulichen Ziele nicht mehr umsetzen und es gingen Nutzungspotentiale für kulturelle und soziale Zwecke verloren. Somit stünde vermutlich ein kleiner finanzieller Gewinn hohen Verlusten an stadteigenen Liegenschaften und öffentlichen Interessen gegenüber.

Fazit

Eine planungsfachlich korrekte Anwendung der gesetzlichen Vorgaben in der Bauleitplanung und die Umsetzung einer ernst gemeinten Öffentlichkeitsbeteiligung sowie die Anerkennung von Transparenz als eines wichtigen Grundsatzes demokratischen und kommunalen Handelns müssen zu einer Absetzung der in Gang gesetzten Verkaufspläne führen.


BRENNPUNKT-Texte sind Factsheets zu aktuellen Themen der Bürgerbeteiligung und der nachhaltigen Stadtentwicklung

Ausschnitt FNP
Ausschnitt aus dem aktuelle Flächennutzungsplan, Groner Tor bis Geismar Tor
Legende:
Legende Wohnen
Legende Gemeinbedarf
Legende Gruenflaechen
Legende Schutzgebiete   Legende Schule

BPlan 45
Ausschnitt aus dem gültigen B-Plan Nr. 45: Bürgerstrasse-West vom 02.01.1968
Legende: WA bedeutet „Allgemeines Wohngebiet“

Erstinformationen für den Bauausschuss vom 21.06.2012
Erstinformation

Grundstücksgrösse: ca. 800 m2

Buergerstrasse 13

Seit 1984 verschiedene Zwischennutzungen.
Grundstücksgrösse: 670 m2
Bodenrichtwert 2012: 185 €/m2
--> theoretischer Verkehrswert: 124´000 €

Buergerstrasse 15

Grundstücksgrösse: 4´200 m2
Bodenrichtwert 2012: 185 €/m2
--> theoretischer Verkehrswert: 777´000 €
Nutzfläche: 3´200 m2; Die beiden Gebäude stehen unter Denkmalschutz.

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